羽化财经丨富力二度接盘万达,李思廉半年三入英国地产的“小目标”

摘要: 负债1966.66亿元,富力还是“负力”?

09-06 23:34 首页 羽化财经

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编辑|乔丹

作者丨文豪

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富力地产董事长李思廉:收购万达酒店是“碰巧”,未来有机会将把酒店业务拆分上市。

 

 

据悉,富力地产和中渝置业联合接盘了万达商业地产已经交换合同但最终放弃的伦敦市中心大型开发地块Nine Elms Square,这是富力第二次接盘万达的项目。

 

第一次是在2017年7月,富力以斥资199.06亿元买下万达77家酒店,富力地产考虑今后投资开发的商业中心及影城全部委托万达商业和万达电影管理。双方也同意今后继续在文旅项目、电影等多个领域全面战略合作。

 

对于富力收购万达酒店,在8月22日富力的年中报业绩会上,富力董事长李思廉表示,收购万达酒店只是偶然碰上的,双方洽谈的也很快,7月14、15号在谈,19号就签订了合约。

 

富力的两次出现总是恰到好处的在最后紧要关头,而且都与万达有关,难免让人好奇,这真的是偶然碰上的吗?万达和富力到底是什么关系?其中会不会存在一些抽屉协议?

 

富力的“小目标”

 

富力地产在2007年曾被称为“华南五虎”之首,位居房地产业第四。然而现如今同期的万科、恒大、碧桂园都已突破了3000亿的大关,朝着万亿级目标进发时,富力地产至今还在为突破千亿销售额奋斗。

 

发力酒店业务

 

对于富力收购万达酒店,先是万达急于摆脱重资产,融创对酒店项目缺乏兴趣,而酒店发展是富力的重要战略之一,所以富力拿下这个项目也是必然的。这也使得富力跻身成为“全球最大五星级酒店业主”。进一步扩大了旗下的酒店业务,增加优质的投资物业经营收益,实现多元化的产业布局。

 

在今年的业绩发布会上,李思廉表示,富力今年的销售目标从730亿元提升到800亿元,明年的销售额预计将达到1280亿元至1380亿元之间。并且上述销售额均指的是权益销售,只计算富力的那部分。照目前的进程发展,富力明年将会有50%的规模增长,为了与销售目标和销售策略保持同步,公司在新增土地储备上也加大了投入。上半年,富力新增土地权益金额为316亿元,同比增长5倍;新增土地权益总面积为1140万平方米,同比增长约7倍。与2016相比,不论是金额还是面积都远高于去年,其中拿地总面积几乎是去年全年的2倍。此外,上半年新增土地均价为2800元/平方米,较2016年土地均价低19%,拿地成本有所降低。

 

进军海外市场

 

富力地产发布的2017年半年业绩显示,截止2017年6月30日,富力地产营业额为204.1亿,同比下降8%;纯利润为24.8亿,毛利率和纯利率分别达36.2%及12.2%。实现协议销售金额388.1亿,同比增长30%,但海外项目只有13.9亿元,只占到总销售额的0.4%,用“九牛一毛”来形容最恰当不过了。但是,就今年富力在海外的一系列动作来看,李思廉也打算让富力的海外项目的销售额更进一步。

 

 

8月21日,富力地产和中渝置地联手收购伦敦市中心九榆树新区地块,总交易为4.7亿英镑,此地块占地10.2英亩(约4万平方米),紧挨着万达第一个项目伦敦 One,以及之前收购过的Vauxhall Square。这次项目交易完成之后,富力地产在九榆树地区持有的地块面积,总共为13.6英亩。

 

富力此次收购英国地块,也是按照与万达的合作协议,万达负责规划制定意向,由富力来主要投资、建设。据悉,万达本计划在这一地块上建设一栋51层的住宅高楼、两栋36到46层之间的住宅公寓楼,总共供应大约1900套公寓,其中5%为政府福利房。

 

除此之外,今年富力还在英国收购了两个项目:

 

3月22日,富力以6000万英镑的价格,收购了位于南伦敦克洛伊登的雀巢总部大楼地块和其附近的地块,据了解,这是富力在英国开发的首个住宅公寓项目。之后富力将进行投资开发,计划建造1000套住宅公寓,项目总价值约为5亿英镑。

 

4月5日,仅仅半个月之后,富力再度以1.58亿英镑的价格,从英国地产上市公司CLSHoldings拿下了位于伦敦一区,占地3.4英亩约1.38万平方米的Vauxhall Square地块。

 

对于投资英国地产,富力方面表示,海外市场发展迅速,且土地价格、利润率都比较合适,相对于国内投资风险亦较低,有利于推动集团业绩的增长,同时,也能大力提高富力的整体竞争力。

 

早在四年前富力就一开始布局海外业务,2013年底斥资85亿元加码马来西亚后,又在澳大利亚收购了5个项目。

 

羽化财经认为,虽然富力地产制定了雄心勃勃的海外市场拓展计划,不过,由于宏观大环境改变,国内房地产成交量下滑,市场政策限严等因素,富力地产此时加速海外扩展的风险不言而喻。李思廉错过了黄金十年,此时再加速海外市场投资,富力的资金链能否跟上收购的节奏?

 

负债1966.66亿元,富力还是“负力”?

 

据了解,目前富力地产的主营业务包括:物业发展、物业投资、酒店运营和其他业务。

 

物业发展:根据年中期业绩报告显示,富力实现182.35亿元的业务收入,同比减少11.03%,导致富力地产整体营业收入下滑,不过业务净利润实现22.73亿元,同比增长9.78%。

 

物业投资:业务收入实现了4.48亿元,同比增长11.92%,但净利润下降了14.2%至5.95亿元。

 

酒店运营:酒店运营从2014年起,一直处在亏损状态,虽然今年业务收入实现7.51亿元,同比增长13.08%,但还是未能实现盈利。富力表示,今年收购万达酒店让公司重拾酒店业务的发展,未来两至三年,会增加人才和资源的投入,改善经营,计划在未来归属业主的利润可以有30%至50%的增长。从富力的净利润业绩来看,除了物业发展有所增加以外,其它业务板块仍有待提高。

 


富力地产的经营活动和投资活动现金流,从2012年到2016年连续五年为负。不过,融资活动中产生现金流,分别为38.47亿元、235.46亿元、199.34亿元、35.26亿元、120.8亿元。另外,富力现金储备为324.2亿元,比2017年一季度404.9亿元的现金储备,以及2016年上半年373.4亿元的现金储备都要少。

 

目前,富力拥有总资产资产2436.92亿元,负债为1966.66亿元,资产负债率为80.70%,不过,虽然2017上半年负债同比增加了22.81%,至1966.66亿元,但是融资成本由6.57%下降至5.04%。 

 

 

不过这对于富力来说,负债虽有提高,但所收购的地产处于伦敦市中心,属于优质资产,有助于提高富力的收入,同时此时以低价收购,也节省了不少资金费用。

 

羽化财经认为,此次富力收购英国地产,与万达的合作更进一步是一方面,同时也扩大了市场,完善了海外布局战略。不过,目前监管对于房地产行业加强了调控管制,而富力却激流勇进,反其道而行之,斥巨资收购万达酒店和增添海外地产。未来如果富力地产想要IPO上市,酒店资产和海外市场将成为公司发展的重要板块,但在加大土地投资和收购业务后,富力的净负债率达到193%,财务风险有所加大,未来的财务状况还需不断改善,这次机会将是富力重回地产行业第一梯队的绝佳机会。

 

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